Recul du trait de côte : sur la côte landaise, l'érosion modifie déjà les règles d'urbanisme. Certaines communes doivent cartographier les zones menacées à 30 et 100 ans. Voici donc ce que cela change pour acheter, construire ou agrandir près de l'océan.
Mis à jour le 12 octobre 2026
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Le recul du trait de côte, de quoi parle-t-on ?
D'abord, le trait de côte marque la limite entre la terre et la mer. Sous l'effet des houles et des tempêtes, cette limite avance vers l'intérieur des terres. Pourtant, le phénomène varie fortement d'une plage à l'autre.
Par exemple, la Cour des comptes relève à Capbreton un recul de 2,5 à 3 mètres par an. Le front de mer, lui, reste fixé. À l'inverse, le trait de côte d'Hossegor reste stable, voire en avancée. Ces chiffres figurent notamment dans son rapport consacré à Capbreton.
Quelles communes landaises sont concernées ?
Depuis la loi Climat et résilience, un décret liste les communes exposées. Dans les Landes, la préfecture cite Biscarrosse, Mimizan, Seignosse, Soorts-Hossegor, Capbreton et Ondres. Vous retrouverez cette liste sur le site des services de l'État dans les Landes.
Ensuite, un décret du 13 février 2026 a porté la liste nationale à 371 communes. Consultez donc la version à jour sur GéoLittoral.
Sur le territoire de MACS, Capbreton, Soorts-Hossegor et Seignosse figurent sur cette liste. La communauté de communes prépare ainsi leurs cartes locales d'exposition, pour les intégrer au PLUi. Elle annonçait une durée d'étude de trois à cinq ans sur sa page consacrée au PLUi.
Deux zones, deux régimes de construction
En réalité, les communes listées délimitent deux zones exposées au recul du trait de côte dans leur document d'urbanisme.
| Zone | Horizon | Règle principale |
|---|---|---|
| Zone exposée à court terme | 0 à 30 ans | Constructions nouvelles en principe interdites, sauf liste limitative d'exceptions |
| Zone exposée à long terme | 30 à 100 ans | Constructions possibles sous conditions, avec démolition future à la charge du propriétaire |
En zone à long terme, le propriétaire doit démolir dès que le recul menace la sécurité à trois ans. En outre, il consigne le coût de cette démolition avant de lancer ses travaux. Le Cerema détaille d'ailleurs ce régime et ses articles de référence.
Et les plans de prévention des risques littoraux ?
Par ailleurs, certaines communes disposent déjà d'un plan de prévention des risques littoraux, ou PPRL. Sur le secteur Bourret-Boudigau, ce plan couvre Capbreton, Soorts-Hossegor et Angresse. Approuvé le 9 juillet 2021, il traite la submersion marine et le recul du trait de côte.
Plus précisément, ce PPRL s'impose à tout projet, en plus du PLUi. Son règlement est disponible auprès des services de l'État dans les Landes.
Recul du trait de côte : ce que cela change pour un achat
Pour un acquéreur, l'enjeu se joue donc avant la signature.
- L'état des risques remis avant la vente doit mentionner l'exposition du bien.
- La valeur d'un bien en zone à court terme peut nettement baisser.
- Un projet d'agrandissement peut devenir impossible ou très encadré.
- Toute construction neuve en zone à long terme implique une démolition future à vos frais.
Ainsi, vérifiez toujours l'état des risques et le règlement graphique du PLUi avant de vous engager. Par ailleurs, le certificat d'urbanisme signale les servitudes applicables à la parcelle.
Construire ou agrandir près de l'océan
Hors zones exposées, les règles classiques du PLUi s'appliquent alors. Toutefois, la loi Littoral encadre aussi l'urbanisation des communes côtières. Par exemple, les espaces proches du rivage limitent l'extension de l'urbanisation.
En outre, la modification n°2 du PLUi de MACS a précisé les agglomérations et villages littoraux. Elle s'applique désormais depuis le 13 février 2026.
Comment Urbalandes vous aide
Pour chaque parcelle littorale, Urbalandes croise le PLUi, le PPRL et les cartes d'exposition disponibles. Nous vous indiquons ensuite ce qui reste possible, et à quelles conditions. Puis nous montons votre dossier ou votre demande de certificat d'urbanisme. Découvrez aussi notre page dédiée à l'urbanisme à Capbreton.
Questions fréquentes sur le recul du trait de côte
Consultez l'état des risques remis par le vendeur et le règlement graphique du PLUi. En cas de doute, Urbalandes vérifie la parcelle pour vous.
Oui, en général, dans la plupart des quartiers. Toutefois, le PPRL, la loi Littoral et les futures cartes d'exposition encadrent chaque projet. Une analyse parcelle par parcelle reste donc nécessaire.
Pas automatiquement. L'obligation de démolition vise surtout les constructions nouvelles et les extensions autorisées en zone à long terme. Elle joue seulement quand le recul menace la sécurité à court terme.
Non, les communes de l'intérieur ne figurent toutefois pas sur la liste. En revanche, elles connaissent d'autres risques, comme les crues de l'Adour.
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